פסק-דין בתיק ע"א 3147/02

מונחים לפנינו שני ערעורים על פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב יפו (כבוד השופטת שושנה אלמגור) מיום 13.8.02 בת"א 81109/00, שקיבל באופן חלקי תביעה שהגיש בנק ירושלים בע"מ (להלן: " הבנק") נגד מגדל הזוהר לבנין בע"מ (להלן: " הקבלן"), וחייב את הקבלן בתשלום סך 279,564 ש"ח בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 4.2.97, כפי שיפורט להלן.

1.                    הרקע

(א)                ביום 3.3.96 התקשר הבנק עם משיבים 3-2 (להלן: " הרוכשים") בהסכם הלוואה (מוצג מע/2 למוצגי הבנק; להלן: " הסכם ההלוואה") שלפיו הלווה הראשון לאחרונים סך 252,000 ש"ח לצורך מימון רכישת דירה בעיר לוד (להלן: " הדירה") מהקבלן. משיבים 7-4 ערבו לפרעון ההלוואה. עוד חתמו הרוכשים על הסכם משכון (חלק ממוצג ת/2 בבית משפט קמא; להלן: " הסכם המשכון"), המשעבד את זכויותיהם בדירה לבנק. המשכון נרשם ביום 6.3.96 אצל רשם המשכונות. כספי ההלוואה הועברו ישירות לקבלן, אשר חתם, ביום 3.3.96, על התחייבות כלפי הבנק (מוצג מע/5; להלן: " כתב ההתחייבות"), שאלה הם סעיפיה הרלווטיים לענייננו:

" 2.        הלווים זכאים בין השאר לזכות הבלעדית לרישום על שמם של הבעלות או החכירה לדורות בדירה וכן לחזקה הבלעדית עליה בהתאם להסכם המכר.

3.        אין התנגדות מצידנו שכל זכויות הלווים בדירה ישועבדו לטובתכם להבטחת מילוי התחייבויותיהם בגין ההלוואה בכפוף לתנאי הליווי הבנקאי.

4.        תוך שישה חודשים עד 3/2001 ממועד חתימת הסכם ההלוואה אשר נחתם ו/או ייחתם ביניכם לבין הלווים ו/או ממועד הסכמתכם לגרירת ההלוואות, נעביר את הבעלות בדירה (או נגרום לכך שתרשם חכירה לדורות בה) על שם הלווים, כשהיא חופשית מכל שעבוד, עיקול, או זכות של צד שלישי.

5.        לא נעשה כל עסקה שהיא במקרקעין ולא נסכים שתעשה כל עסקה בדירה, לרבות העברת הבעלות או החכירה לדורות על שם הלווים, אך למעט עסקה בקשר לכבישים, מדרכות, שירותים ציבוריים, וכדומה, אלא אם באותו מעמד תרשם המשכנתא לטובתכם כמפורט לעיל.

6.        אם עד למועד הרישום לא תועבר הבעלות או החכירה לדורות ע"ש הלווים בהתאם לאמור בסעיפים 4 ו-5 דלעיל, אנו נרשום על המקרקעין את המשכנתא לטובתכם כמפורט לעיל וזאת במועד הרישום או מיד עם קרות אחד המקרים הבאים, יינתן נגדנו צו פירוק, צו לקבלת נכסים או צו למינוי כונס נכסים, או יוטל עיקול על המקרקעין, או יבוטל ההסכם בינינו לבין הלווים, הכל לפי המוקדם ביותר.

[...]

11.      אם לא נמלא בדייקנות את התחייבותנו זו על כל סעיפיה, מכל סיבה שהיא ו/או אם הצהרה כלשהי מהצהרתנו על פי כתב התחייבות זה איננה נכונה ו/או אם יבוטל ההסכם עם הלווים, נחזיר לכם מיד את סכום ההלוואה הנ"ל, בתוספת ריבית והפרשי הצמדה, עמלת פרעון מוקדם וכל סכום אחר אשר הלווים יהיו חייבים לבנק על פי הסכמי ההלואה." (הקטעים שהודגשו בקו תחתי הוספו בכתב יד. הקטע שנמחק בקו חוצה - נמחק באופן דומה בנוסח כתב ההתחייבות).

(ב)                 לאחר ששילמו מספר תשלומים, חדלו הרוכשים לפרוע את ההלוואה; כמו כן לא עמדו בתשלום יתרת התמורה לקבלן. בחודש אפריל 1997 הגיש הבנק ללשכת ההוצאה לפועל בתל אביב, בקשה למימוש המשכון שנרשם על זכויות הרוכשים בדירה, בגין חוב בסך 279,564 ש"ח (נכון ליום 4.2.97). הבקשה הוגשה באמצעות עו"ד איל גרצברג, שהיה באותה עת פרקליט הבנק. לימים מעל עו"ד גרצברג בכספי לקוחותיו, ברח מן הארץ, שב, נשפט, ונושא עונש מאסר. בתיק ההוצאה לפועל הנ"ל לא בוצעו באותה עת פעולות כלשהן.

(ג)                  בחודש אפריל 1998 פתח הבנק תיק הוצאה לפועל נוסף למימוש המשכון, הפעם בלשכת ההוצאה לפועל באשקלון, באמצעות עו"ד אולמרט, כששיעור החוב שצוין בתצהיר התומך בבקשה היה 331,478 ש"ח (נכון ליום 22.2.98).

(ד)                 בשנת 1999 חידש הבנק את הפעולות בתיק ההוצאה לפועל שפתח בתל אביב, הפעם באמצעות עו"ד אפשטיין, אשר מונה ביום 6.7.99 כונס נכסים לצורך מכירת הדירה (להלן: " הכונס"), וביום 28.7.99 שלח הודעה על כך לקבלן. הקבלן התנגד לבקשת מימוש המשכון כפי שהוגשה, והודיע כי יסכים למכירת הדירה ובלבד שזכויותיו לא תיפגענה, שכן אף הוא לא קיבל מהרוכשים את מלוא התמורה בגין המכר. ב"כ הקבלן והכונס לא הצליחו להגיע להסכמה, והדירה לא נמכרה בהליכי הוצאה לפועל. לכן, הגיש הבנק תביעה לבית משפט קמא על סך 697,263 ש"ח, שעילתה הפרת כתב ההתחייבות.

(ה)                במקביל, ועוד לפני שמונה הכונס, הגיש הקבלן (ביום 17.12.98) תביעה נגד הרוכשים לאכיפת הסכם המכר ולתשלום יתרת התמורה (ת"א 25858/98). נגד משיב 2 ניתן פסק דין בהעדר הגנה, לאחר שעקבותיו נעלמו לאחר שבני הזוג התגרשו בשנת 1996. משיבה 3 (להלן: " המשיבה") הייתה מיוצגת, ובהתאם להסכמת הצדדים ניתן נגדה, ביום 24.12.98, פסק דין על מלוא סכום התביעה (להלן: " פסק הדין").

(ו)                  הבנק טען בבית משפט קמא שהקבלן הפר את התחייבויותיו כלפיו על-פי כתב ההתחייבות שלא רשם משכנתה על שמו, לא הודיע לו על הפרת הסכם המכר על-ידי הרוכשים, ולא החזיר לו את סכומי ההלוואה הבלתי נפרעים בצירוף הריבית הנקובה בהסכם ההלוואה. הבנק גם תבע השבת כספי ההלוואה בעילת עשיית עושר ולא במשפט. עוד טען הבנק כי תביעת הקבלן לאכיפת הסכם המכר נעשתה שלא בתום לב. לשיטתו, משהתברר כי הרוכשים לא עמדו בתשלום יתרת התמורה - היה עליו לבטל את הסכם המכר, ומטעם זה עתר לביטולו. עילת התביעה נגד הרוכשים ויתר המשיבים התבססה על חוזה ההלוואה והערבות.

(ז)                  הקבלן טען בבית משפט קמא כי התחייבויותיו בכתב ההתחייבות כפופות להסכם המכר. הואיל והקונים לא שילמו את מלוא התמורה, אין הוא חייב למסור להם את החזקה בדירה או להעביר את הבעלות על שמם. לדעת הקבלן, הבנק נכנס בנעלי הרוכשים, ולא היה זכאי לקבל זכויות מכוח כתב ההתחייבות, שעולות על זכויות הרוכשים מכוח הסכם המכר. הקבלן הלין על מחדליו של הבנק, שגרמו למשיכת זמן, ותפיחת חוב ההלוואה בגין הריבית שנצברה. עוד טען הקבלן, שהבנק גרם שהדירה לא נמכרה בהליכי הוצאה לפועל, משום שסרב להכיר בזכויות הקבלן על חלק מכספי התמורה. בינתיים מחירי הנדל"ן ירדו באופן משמעותי, ולא היה במכירת הדירה כדי לכסות את החוב בגין ההלוואה, שהאמיר למימדי ענק. הקבלן התנגד אפוא לביטול פסק הדין או להצהרה בדבר ביטול הסכם המכר, שנוגדת את פסק הדין.

(ח)                המשיבה טענה כי נקלעה, שלא באשמתה, למאבק בין שני ענקים, שאף אחד מהם לא היה מוכן לוותר על מקצת זכויותיו בדירה, ולאפשר מכירתה עוד בשנת 1997, כשהיה במכירתה כדי לפרוע כל חובותיה - הן לבנק הן לקבלן. לטענתה, אכיפת הסכם המכר היא עמידה על זכות שלא בתום לב. הנתבעת טענה גם שהבנק לא פעל להקטין את נזקיו, ואיפשר לחוב בגין ההלוואה לתפוח. משיב 5 (להלן: " הערב") טען שבהיותו ערב יחיד, לא התקיימו התנאים הנדרשים בחוק הערבות, התשכ"ז-1967 להגשת תביעה נגדו; כמו כן טען שלא הוסברה לו מהות הערבות.

(ט)                להשלמת התמונה העובדתית נציין, שבסופו של דבר נמכרה הדירה במחיר שלא היה בו כדי לכסות את החוב לבנק, שהאמיר כאמור.

2.                    פסק דינו של בית משפט קמא